金融危机对中国房地产的影响
日期:2009-04-07 00:00:00  发布人:admin  浏览量:7
                  金融危机对中国房地产的影响                                   
内容摘要:本文通过阐述我国当前房地产行业现阶段状况,描述我国房地产与美国“次贷”的区别;论述当前我国资本市场相对封闭的情况下,国际金融危机影响有限;预测我国未来房地产的发展趋势,并详细论述美国金融危机对我国房地产行业的影响;最后总结美国金融危机对我国的警示。
 
关键词:次贷危机  金融危机  房地产  经济周期  买方市场  宏观调控
        经济泡沫  负增长  
引言
     2007年2月,美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩将出现亏损,美国次贷危机初露端倪。在随后的一年多时间里,次贷风险全面暴露,从美国的“两房”危机,到雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产而被注资850亿美元拯救,再到全球股市的持续下跌,次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。
  危机爆发之后,全球央行采取联合行动,在大幅降息的同时向货币市场大规模注资。但金融危机向实体经济的传递不可避免,世界经济增长大幅放缓。近日欧盟委员会发布经济预测报告指出,受金融危机冲击,明年欧元区和欧盟经济增速将仅0.1%和0.2%;在欧盟主要成员国中,英国明年将出现1%的负增长,德国和法国则将出现零增长。美国商务部公布的初步数据显示,美国国内生产总值第3季度出现0.3%的负增长,为2001年第3季度以来最大降幅;预计第4季度美国GDP萎缩程度将进一步加剧,经济负增长局面或将延续至明年初,明年失业率或由目前的6.1%升至8%;美国经济衰退程度和持续时间很可能超过2001年和上世纪90年代初的两次衰退。另外,世行预测日本明年的经济增长率可能是零或者负值。
1、我国房地产行业现状
      我们不得不面对一个事实,20世纪80年代的日本,今天的美国,明天的中国,房地产都凝聚了太多国民经济的比重,搞不好就要把金融拖进去。搞不好就要承担巨大风险,于企业于老百姓于国家都是生死攸关的事情。
世界金融变局对中国经济的影响日益明显,逼迫各行各业都面临选择和放弃,面临升级和改造。当前中国房地产市场非常不活跃,成交数量急剧减少、价格开始下行,企业和消费者信心严重不足。这是国际金融危机和政府对房地产调控的两种力量复合在一起的结果。
      房地产行业近一年来遭遇了十年不遇的深度调整。曾经被房地产开发商寄予希望的"金九"已过,"银十"的黯淡结果也可预期,全国各地商品住宅成交量依然持续低迷。
      著名外资投行高盛、摩根士丹利近期发布研究报告,普遍对内地楼市短期内前景感到悲观。摩根士丹利地产分析报告称:"近期,中国发生地产业整体'崩溃'的可能性正在增加。"而高盛一份最新研究报告也透露出类似信号:"最坏的时候还没有到来--中国银行业的房地产不良贷款风险,将在2008年四季度和2009年上半年初露端倪。"
虽然中国房地产市场目前虽然看似岌岌可危,但是与过去一个月里华尔街数万亿美元资本大厦在瞬间轰然倒塌相比,中国房地产投资者或许应该暗自庆幸。
      历史事实是,中国现在较大规模的房地产企业在持续看涨的行情推动下发展起来的,都是在市场产品供应短缺的强势心理作用下,由地方、企业、银行利益共同体相互驱动而成的。
      尽管从2003年陆续出台了宏观调控政策,但更多的是地方政府强势推动下的放量发展,“土地储备”成为各大上市或非上市房地产公司看涨不看跌、不计代价、不计后果的标志。房地产企业由此比较粗放,大量用短期借贷进行长期投资,“短融长投”埋下了极大的金融隐患,一旦遇到市场急变和银根紧缩就是致命的。
      其实,在中国房地产业,衡量资产质量的根本指标——“现金流净额”一直被忽视,这个指标就行业来说是-345亿元,连专业化管理最优秀的万科,也在-104亿元,保利是-94亿元,招商是-40亿元,富力地产是-83亿元。这就更不用说那些拼死吃“河豚”的中小开发商了。
 
2、我国房地产与美国“次贷”
    中国房地产市场低迷与美国"次贷"不一样。不可否认,这次席卷全球的金融危机源于美国,而究其根源,则是祸起一年前的美国"次贷危机"。中国房地产市场的泡沫在前几年越吹越大,而近一年来又迅速跌入观望期,那么中国的房地产市场是否也会经历与美国同样的"次贷危机"?
    全球金融海啸肇始于美国房地产泡沫破裂,但美国楼市与中国楼市不完全相同。美国房贷借款人首付要求低,还贷风险大;美国房贷再证券化和再融资程度高,加剧了金融风险。而中国从2005年开始对楼市进行宏观调控,逐步提高首付和收紧信贷,加之金融衍生品较少,因此不能简单类比。对国内楼市而言,更重要的是梳理自住、投资和投机的比例。"只要国内房价下跌不超过30%,就不太可能会出现大面积断供情况。"
    中国的房地产市场,由于前几年价格快速飚升,房地产市场泡沫已经吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在,采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机,从而使得国内房地产泡沫有所收敛。在房地产泡沫收敛的过程中,房地产销售下降也是自然。特别是当房地产市场由投机炒作转变为以居民消费为主导时,如果房地产开发商不调整房价,房地产市场销售迅速下降也是正常。因此,今年以来国内房地产市场出现销售迅速下降,但是没有挤出房地产多少泡沫,消费性居民也就没有支付能力进入房地产市场。
    因此,目前中国房地产市场的情况是,一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降,另一方面又大叫房地产市场出现多少危机,甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。
     这是多么荒唐的经济逻辑。可以说,目前国内房地产市场最为重大的问题是,一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市,另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降,下降到绝大多数居民的支付能力水平上,那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。
 
 3、我国资本市场相对封闭国际金融危机影响有限
    中国作为全球主要经济实体,是此次危机中受损相对较小的国家。我们之所以能在此次金融危机中保持稳定的经济发展速度,主要得益于此前谨慎的银行体系及金融市场开放政策。另外,这也是我国综合国力不断提升的有力例证。
随着经济全球化的推进,作为东西方两个不同的经济大国,美国发生了剧烈的金融危机,一定会对中国经济产生影响。从中美经济相关度看,中国经济与美国经济联系程度毕竟不深,中国资本市场相对封闭、金融体系比较稳健安全。所以,整体上看,这次危机对中国经济的影响有限。
    中国的历史、现实决定了它是一个重新崛起正在日益强大的大国。过去没有搞市场经济时,中国走了许多弯路。如今经过改革开放三十年的尝试,我们已经积累了许多经验和财富,已完全有能力抵御任何市场风险。此次金融危机,对于中国这样一个还没有完全开放金融市场的经济大国来说,影响微乎其微。
 
4、我国房地产未来发展趋势分析
(1)买方市场初步形成
   9月末,商品房屋空置面积为1.3亿平方米,同比增加10.2%。其中,商品住宅空置面积为0.66亿平方米,同比增加14.1%(3月末同比负增长10.6%)。前9个月商品房施工面积同比增长20.3%,商品房期房销售面积同比负增长13.9%,施工面积增幅高于期房销售面积增幅34.2个百分点。
   国房景气指数在去年11月达到最高点106.59后,已经连续10个月下降,9月份为101.15。
   结合前述分析,本报告对当前我国房地产市场运行状况的总体判断如下:
房地产市场自2007年第4季度开始已经进入持续的调整期,调整范围由珠三角区域逐步向全国范围蔓延。3季度,房地产市场下行趋势更为明显,消费者购房意愿低迷,房地产开发投资意愿持续降低,70大中城市房价开始出现下降,买方市场初步形成。 
经济增长下行压力不断增大,房地产市场未来趋势的变化将取决于其影响因素的变化。
(2)经济周期与房地产周期
   从各国的实践经验来看,房地产周期与经济周期的关系表现为:当经济周期开始下行时,房地产市场会以更快的速度先于宏观经济下降,而当经济周期开始上行时,房地产市场往往会慢于宏观经济的起步。从这个意义上看,交易量下降必先于宏观经济下行,未来房地产市场调整期长短和调整幅度将取决于宏观经济的调整程度。
   2008年以来,经济增速已经明显放缓,前3季度GDP同比增长9.9%,比上年同期回落2.3个百分点,其中第3季度GDP增幅降为9.0%;城镇居民人均可支配收入同比增长14.7%,扣除价格因素,实际增长7.5%,增幅减少5.7个百分点。
   当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变,世界经济增速明显放缓,国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多,对我国经济的影响不断显现。2008年以来,对我国近年经济增长做出重要贡献的外需一直处于负增长状态,直接影响了GDP的增长。从目前的形势看,美国金融危机引发的国际金融市场动荡形势还在进一步恶化,我国外需增长较快恢复的可能性不大。
  前9个月名义固定资产投资增速为27.6%,虽然逐月走高,但由于投资价格指数高达10%,实际投资增速显著下降,导致资本形成对国民经济增长的拉动作用下降。此外,新开工项目计划总投资仅增长了1.7%,增幅同比减少了22.5个百分点,超过20%份额的房地产开发投资先行指标增幅也出现较大幅度下降,而地方政府的投资能力也将受到土地市场低迷的制约。因此,未来投资增长势必下滑。
  另外,收入增幅下降,财富效应缩水,消费者信心指数不断下降,使得我国消费增长难以大幅提高。
因此,未来一段时期,经济增长下行压力将不断增大。 
收入增幅下降、股票市值下降、消费者信心指数和宏观经济景气指数持续下降。
 
5、美国金融危机对我国房地产的影响
  美国金融危机对中国房地产市场的影响,主要通过影响宏观经济增长进行传导。世界经济增长放缓,导致我国外部需求萎缩,企业效益下滑,投资意愿和能力下降,进而制约消费增长,经济增长下行压力越来越大。前3季度,我国出口额10741亿美元,增长22.3%,出口增速比去年同期回落了4.8个百分点,贸易顺差减少了47亿美元。在前3季度中国经济增速回落的2.3个百分点中,有1.2个百分点来自出口减速,第3季度我国GDP增速仅为9%。愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长,重叠我国经济周期调整,导致经济增长短期存在过快下滑的风险,带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降(3季度为96.4降到100以下)等,都会促使房地产市场持续调整。
    美国金融危机对中国房地产市场的影响,还可以通过预期产生作用。危机爆发后,不仅美国,而且在亚欧其他主要发达国家,住宅价格的泡沫也正在破灭,出现了全球性房地产市场调整。主要国家房地产市场的恶化效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等,都会对房地产市场形成更强的调整预期,未来调整预期的改变只能依赖于强有力的宏观调控政策和宏观经济明确的上升走势。
现阶段,我国宏观调控政策的主要目的是促进经济平稳较快增长,保持国内经济金融稳定,努力推动国民经济又好又快发展。
    7月底,中央对宏观经济政策进行了有针对性的调整,将“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”的“双防”方针调整为“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”的“一保一控”政策。决策层认为:“没有一定的经济增长速度,就业、财政收入、社会发展都会出现困难,民生问题难以改善,影响社会稳定的因素就会增多。在当前国际金融经济动荡的形势下,要把保持中国经济平稳较快发展摆在更重要的位置。”9月以来,伴随通胀压力的逐步缓解,央行在2个月内 3次降息和2次下调准备金率,并已不再对商业银行信贷规划加以硬约束,政策发出明显的“保增长”信号,进一步扩大国内需求特别是居民消费需求成为保持经济增长的重要手段。
    行业政策方面,继许多地方政府出台各种各样的刺激楼市政策之后,10月下旬,财政部和央行宣布:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。商业贷款首次购买普通自住房和改善型普通自住房,利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付调整为20%;公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
     应该说,货币政策的放松、交易税费的减免对房地产市场的发展都是利好因素,但政策的成效还有待于观察,尤其是要看宏观经济走势能否刺激购房信心恢复。9月末,央行2008年第3季度全国城镇储户问卷调查结果显示:未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季和去年同期下降1.8个和2.8个百分点,并创1999年调查以来的最低水平。在调查的七个大城市中,北京、上海、天津和广州等城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%,低于全国平均水平。
  在资金来源渠道单一的背景下,交易量下降和信贷收缩导致房地产开发企业资金压力日趋紧张。国内贷款增幅由1-2月的36.9%逐月降至1-9月的8.6%,定金及预收款增幅由1-2月的35%逐月降至1-9月的负增长2%,个人按揭贷款增幅由1-2月的30.1%逐月降至1-9月的负增长14.9%。9月末,国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款在房地产开发资金来源中的比重之和为51.5%,比去年同期下降了6.4个百分点。
 4季度,临近年底随着各项结算压力的显现,如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款,一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业在流动性方面将面临更严重的考验,开发商降价回笼资金的压力将越来越大。
2007年在房地产景气高涨背景下,房地产市场供给增长大幅增加,购置土地面积、商品房屋新开工面积、商品房屋施工面积增幅都达到近年最高水平。其中,商品房屋新开工面积比2006年增加了1.6亿平方米,商品房屋施工面积比2006年增加了4.2亿平方米。2008年受各种因素影响,房地产市场成交量大幅下降,未来伴随商品房屋的逐步竣工,空置面积必定会大大增加,预计将在2008年底和2009年的统计数据中有明显的体现。
  2008年下半年以来,房地产企业购置土地面积、商品房新开工面积单月持续负增长,先行指标的下降将会进一步体现在房地产开发投资的变化中。
  总的来看,房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。伴随宏观经济进入下行周期,房地产市场也进入调整期,货币政策的放松、交易税费的减免有利于保持房地产市场的稳定,但一方面政策效应存在一定的滞后性,短期难以有很大成效显现,另一方面,短期内经济下行趋势未变,房地产市场仍难以独善其身。
综上所述,预计2008年4季度房价环比小幅下降,房价同比涨幅继续降低,全年房价涨幅在6%左右。
 
6、结语:美国金融危机对我国的警示
     美国这次金融危机爆发的根源,其实是2001年"9·11"及纳斯达克泡沫破灭以来的美国房地产市场泡沫。在金融危机爆发的前五年,美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。而美国房地产市场泡沫之所以这样快速的被吹大,是其这几年影子银行通过银行信贷(资产证券化)给住房购买者过度便利的金融杠杆及流动性。
     当前中国房地产市场的泡沫也不小,而且还可能在房地产开发商及地方政府的推动下继续吹大。这虽然可以制造短期的经济繁荣,甚至可以把GDP描绘得更美,但从美国次贷危机的经验中,我们可以看到,即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下,都会发生如此巨大的风险与危机。中国如果任由房地产泡沫吹大,后果也将显而易见。
     试想,如果政府放松房地产市场政策来让房地产市场泡沫再吹大,这是在用一个更大泡沫取代另一个泡沫。这样,短期房地产市场解决套了、地方政府土地财政增加了、表面上的GDP增长了,社会经济也繁荣,但是另一个巨大的房地产市场泡沫则形成了。而吹大的泡沫最终是要破灭的。因为,就目前的情况来看,如果房地产不是一个炒作投机的市场,中国的绝大多数居民是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支付能力的市场,如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、来制造短期的房地产市场繁荣、来增长GDP,那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。
      因此,为了保证国家经济持续稳定的发展,任何时候都不可放松对房地产市场泡沫的警惕。而要遏制房地产市场泡沫的滋生,就得严厉打击房地产市场中的炒作与投机行为,就得限制房地产市场过于泛滥的流动性。这就是由雷曼申请破产导致的美国金融危机给中国带来的重要启示。
      在当前的金融风暴中,中国央行及时调整了货币政策,这一举动不仅减弱了美国金融风暴对中国脆弱的股市的冲击,而且表明,央行看到了当前中国经济存在下行风险,在维护国内经济稳定、提振股市信心及应对国内房地产市场泡沫方面用心良苦。
制作人:吴源贵
专业:08市政
学号:0801210133
 
 
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